Zanim podejmiesz decyzję o budowie domu, w pierwszej kolejności zaplanuj dobrze całość działań, aby budowa przebiegła sprawnie i nie obciążyła nadmiernie Twojego budżetu. Poznaj 10 najważniejszych etapów budowy domu. Sprawdź, które etapy są najbardziej czasochłonne i na co w pierwszej kolejności musisz zwrócić uwagę. Zapoznaj się z naszymi wskazówkami i wybuduj dom swoich marzeń.
Zanim podejmiesz decyzję o budowie domu, w pierwszej kolejności zaplanuj dobrze całość działań, aby budowa przebiegła sprawnie i nie obciążyła nadmiernie Twojego budżetu. Poznaj 10 najważniejszych etapów budowy domu. Sprawdź, które etapy są najbardziej czasochłonne i na co w pierwszej kolejności musisz zwrócić uwagę. Zapoznaj się z naszymi wskazówkami i wybuduj dom swoich marzeń.
Budowa domu - krok po kroku
1. Świadomy wybór działki budowlanej
Wybór idealnej działki pod budowę domu, wbrew pozorom, nie jest łatwym zadaniem. Nie tylko lokalizacja powinna determinować nasz wybór, ale także parametry działki.
Aby wybrać idealną działkę, możemy samodzielnie przeszukać oferty w Internecie, odwiedzić miejsca, które rozważamy jako potencjalną lokalizację działki lub też skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości.
Wybierając działkę musimy uwzględnić takie aspekty jak:
- Plan miejscowego zagospodarowania terenu - należy zweryfikować, czy dana działka została przeznaczona na cele budowalne.
- Dostępne media - jeżeli do działki nie zostały doprowadzone media, wówczas musimy liczyć się z dodatkowymi kosztami przyłączy.
- Dojazd - sprawdźmy czy do działki prowadzi droga dojazdowa i czy jej lokalizacja jest dla nas wygodna.
- Nachylenie działki - zbyt duże nachylenie działki może sprawić, że budowa domu okaże się niemożliwa lub niezwykle koszto
- Stan prawny działki - uzyskując odpis z księgi wieczystej potwierdzamy, kto jest prawnym właścicielem działki i czy jest ona obciążona hipoteką lub innym ograniczeniem
- Otoczenie działki - wybierając działkę w otoczeniu zbiorników wodnych musimy liczyć się z ryzykiem podtopienia działki w następstwie podniesienia się wód gruntowych. Zwróćmy także uwagę na pobliską lokalizację zakładów przemysłowych czy gospodarstw rolnych w sąsiedztwie działki. Takie sąsiedztwo może ograniczyć komfort mieszkania i generować różnego typu problemy.
2. Uzyskanie kompletu dokumentów potrzebnych do wykonania projektu budynku mieszkalnego
Po wyborze działki, należy przejść do bardzo pracochłonnego, ale koniecznego procesu zebrania wszystkich niezbędnych dokumentów. Inwestor budynku mieszkalnego jednorodzinnego zobowiązany jest do skompletowania następujących dokumentów:
- Mapa do celów projektowych;
- Wypis z rejestru gruntów;
- Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- Zapewnienie dostawy wody i warunki wykonania przyłącza;
- Zapewnienie odbioru nieczystości ciekłych i warunki podłączenia do sieci kanalizacyjnej. W przypadku braku kanalizacji sanitarnej – informacja w jaki sposób zagospodarować nieczystości;
- Zapewnienie odbioru wód opadowych i warunki podłączenia do sieci kanalizacji deszczowej. W przypadku braku kanalizacji deszczowej– informacja w jaki sposób będą zagospodarowane nieczystości;
- Zapewnienie dostawy energii elektrycznej oraz warunki wykonania przyłącza.
- Zapewnienie dostawy gazu i warunki wykonania przyłącza;
- Zapewnienie dostępu do drogi publicznej oraz warunki wykonania zjazdu w przypadku gdy opracowanie projektowe będzie dotyczyło także projektu zjazdu z drogi publicznej;
- Badania geotechniczne gruntu tzw. odwierty;
- W przypadku gdy działka znajduje się na terenie wpływów eksploatacji górniczej informacja o kategorii szkód górniczych jakie występują na danym terenie.
3. Wykonanie projektu domu lub wybór projektu typowego
Krok trzeci będzie determinował wygląd i funkcjonalność naszego domu. Ogromna liczba gotowych projektów, a także szeroka oferta architektów domów sprawia, że powinniśmy poświęcić odpowiednio dużo czasu na właściwy wybór.
Skorzystanie z gotowego projektu domu sprawia, że możemy z łatwością porównać różne funkcjonalności i rozwiązania architektoniczne stosowane w domach mieszkalnych. Największą zaletą projektu typowego jest jego niski koszt, a także łatwość nabycia projektu. Decydując się na to rozwiązanie, musimy także uwzględnić czas na adaptację projektu gotowego do indywidualnych warunków działki.
Jeżeli zależy nam na unikalnym projekcie domu lub dysponujemy działką o nietypowych parametrach, powinniśmy skorzystać z usług doświadczonego architekta. Wykonanie projektu na indywidualne zamówienia umożliwia zaprojektowanie domu w zgodnie z naszą wizją i potrzebami.
Jeżeli zastanawiasz się, który opcja będzie lepsza dla Ciebie, polecamy artykuł Projekt domu: typowy czy indywidualny?
4. Wykonanie projektów przyłączy mediów do budynku
Już na etapie wyboru działki, należy zweryfikować jej uzbrojenie i sprawdzić stan przyłączy wody, gazu i prądu. Po otrzymaniu projektu architektonicznego naszego domu, musimy zlecić wykonanie projektu przyłączy mediów do budynku.
Projekt ten jest wykonywany na mapie do celów projektowych. Projekt przyłączy powinien być wykonany zgodnie z :
- uwzględnieniem warunków technicznych;
- założeniami funkcjonalnymi projektowanego budynku;
- wymaganiami technologicznymi planowanego wyposażenia i urządzeń w budynku;
- aktualnymi przepisami techniczno-budowalnymi.
Aby wykonać projekt, konieczne jest skorzystanie z usług projektanta, który posiada odpowiednie uprawnienia. Projekty przyłączy należy uzgodnić z odpowiednimi gestorami sieci.
5. Uzyskanie pozwolenia na budowę
Uzyskanie zgody na budowę jest konieczne do rozpoczęcia prac budowlanych. W zależności od przeznaczenia oraz miejsca lokalizacji działki należy zadbać o uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy.
Pozwolenie na budowę jest oficjalną decyzję urzędu, która pozwala na budowę domu na działce. Zanim rozpoczniemy prace budowalne, inwestor musi poczekać na uprawomocnienie się decyzji, co następuje najczęściej po 14 dniach.
Wolnostojące, jednorodzinne budynki mieszkalne, których obszar oddziaływania zamyka się tylko do danej działki budowalnej, nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Procedura zgłoszenia jest dużo szybsza i krótsza. Sprawdź, w jakiej sytuacji konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, a kiedy wystarczy samo zgłoszenie. Poznaj różnice i procedury zgłoszenia budowy i uzyskania pozwolenia na budowę.
Aby złożyć projekt, w celu uzyskania pozwolenia na budowę, należy skompletować następujący zakres dokumentów:
- Uzyskanie Warunków Zabudowy i Zagospodarowania Terenu w odpowiednim Urzędzie Gminy (Wydział Architektury i nadzoru Budowlanego); Uzyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy gmina nie posiada planu to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;
- Aktualna mapa sytuacyjno-wysokościowa wykonana przez geodetę;
- Warunki techniczne dostawy mediów (dokumenty wydane przez Zakład Energetyczny, Zakład Wodociągów i Kanalizacji, Zakład Gazowy);
- Opinia geologiczna;
- Uzgodnienia z Zakładu Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej (projekt przyłączy energii elektrycznej, wody, kanalizacji, gazu).
6. Zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia robót w PINB
Każdy inwestor zobowiązany jest do zgłoszenia rozpoczęcia budowy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Na tym etapie konieczny jest wybór kierownika budowy.
Inwestor jest zobowiązany do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót budowalnych właściwego organu nadzoru budowalnego oraz projektanta, który będzie sprawował nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem.
Zgłoszenie należy złożyć, dołączając odpowiednio:
- Oświadczenie kierownika budowy, który przyjmuje na siebie obowiązek kierowania budową;
- Oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego (tylko w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego);
- Zarejestrowany dziennik budowy;
- Kopię prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Konieczne jest zgłoszenie robót, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Zgłoszenia można dokonać nawet w dniu rozpoczęcia budowy lecz koniecznie przed rozpoczęciem prac.
7. Wytyczenie budynku przez uprawnionego geodetę
Po uzyskaniu wszystkich niezbędnych pozwoleń i dokonaniu koniecznych zgłoszeń budowy, należy zlecić geodecie wytyczenie budynku w terenie. W ramach tej czynności, geodeta wbija w ziemię paliki, wyznaczając narożniki budynku. Zadaniem geodety jest także wyznaczenie punktu wysokościowego (punktu niwelacyjnego), który odnosi się do punktu „zero” budynku. Jest to punkt odniesienia, który znajduje się w najbliższym otoczeniu działki (np. znak na drzewie, ogrodzeniu). Geodeta wyznacza wszystkie charakterystyczne punkty i geometryczne osie budynku. Liczba punktów zależy od sugestii kierownika budowy, który odpowiedzialny jest za nadzór budowalny.
W dalszej kolejności geodeta wykonuje wpis do dziennika budowy, aby udokumentować przeprowadzone czynności.
8. Wybór ekipy budowlanej
Kiedy już przygotujemy wszystkie formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz przygotowaniem działki do budowy, najwyższy czas na wybór odpowiednej ekipy budowlanej.
Zanim dokonamy wyboru, warto sprawdzić doświadczenie i opinie o firmie wśród bliskich z rodziny, znajomych oraz opinie Internautów. O wyborze określonego wykonawcy, w dużym stopniu zadecyduje cena oferowanych usług. Pamiętajmy jednak, że budowa domu to inwestycja na długie lata, dlatego w pierwszej kolejności powinniśmy wziąć pod uwagę jakość i fachowość wykonania. Bardzo dobrym czasem na poszukiwanie firmy wykonawczej jest okres zimowy. Mamy wtedy wystarczająco dużo czasu, aby poprzeglądać oferty firm budowlanych oraz zasięgnąć opinii na ich temat na forach internetowych.
W czasie rozmów z poszczególnymi ekipami budowlanymi, warto poprosić je o przedstawienie referencji z wykonanych poprzednio robót lub też poprosić o przekazanie kontaktu do osób / firm, które wcześniej korzystały z usług danej ekipy budowlanej. Obejrzenie wcześniej wykonanych obiektów powie nam najwięcej o jakości pracy ekipy budowlanej. Możliwość porozmawiania z osobami, dla których ekipa budowlana wykonała określoną budowę dostarczy nam szeregu informacji na temat terminowości i jakości prowadzonych prac oraz otwartości ekipy budowlanej na sugestie zleceniodawcy.
Jednym z kluczowych czynników wyboru ekipy budowlanej będzie obok jakości z pewnością cena. Nie powinniśmy jednak wybrać ekipy, która oferuje nieporównywanie niższe ceny niż zdecydowana większość firm na rynku. Warto wybrać dwie lub trzy firmy, które oferują uśredniony poziom cen i z nimi ustalić ewentualne szczegóły współpracy. Warto dopytać się czy ekipa zapewnia zaplecze noclegowe oraz wyżywienie we własnym zakresie, czy wymaga tego od nas.
Po wybraniu wykonawcy, należy jeszcze przed podpisaniem umowy ustalić kwestie formalne spisując umowę z wykonawcą, który zobowiąże się do wykonania określonych prac budowalnych zgodnie z zaplanowanym harmonogramem i kosztorysem.
9. Rozpoczęcie budowy
Jest to etap, który rozpoczyna wszystkie prace budowlane. Prace budowlane możemy prowadzić tzw. metodą gospodarczą lub też zdecydować się na powierzenie prac ekipie budowlanej. Prace budowalne metodą gospodarczą będą wymagać od nas dużego zaangażowania. Jest to z pewnością tańsza metoda budowy, ale zanim zdecydujemy się na tę opcję powinniśmy dokładnie zastanowić się czy dysponujemy odpowiednimi kwalifikacjami oraz czasem na samodzielne wybudowanie domu. Zdecydowana większość osób decyduje się na wybór fachowej ekipy budowalnej, która przejmuje na siebie całość prac związanych z budową.
Decydując się na współpracę z firmą budowlaną, po podpisaniu umowy inwestor może ustanowić własnego inspektora nadzoru inwestorskiego, który będzie kontrował kierownika budowy zatrudnianego przez firmę budowlaną.
Aby rozpocząć budowę musimy dysponować pozwoleniem na budowę, tablicą informacyjną oraz dziennikiem budowy. Konieczne jest także odpowiednie zabezpieczenie planu i doprowadzenie prądu na działkę. Gdy już wszystkie formalności zostaną dopełnione, można rozpocząć wykopy i postawić fundamenty.
10. Formalności po zakończeniu budowy domu
Gdy już zakończymy prace budowlane, należy zgłosić zamiar użytkowania obiektu do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB). Razem ze zgłoszeniem, należy złożyć komplet dokumentów, w tym m.in.
- zawiadomienie o zakończeniu budowy;
- Oryginał zakończonego dziennika budowy;
- Niezbędne oświadczenia kierownika budowy;
- Oświadczenie Inwestora o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych;
- Inwentaryzacja geodezyjna;
- Zatwierdzony plan zagospodarowania działki;
- Projekt budowalny;
- Niezbędne protokoły i sprawdzenia (opinia kominiarska, oświadczenie elektryka, protokoły przyłączy, itp.).
W sytuacji gdy w czasie budowy zadecydowano o wprowadzeniu zmian w stosunku do wcześniej zaakceptowanego projektu, należy dołączyć także kopie projektu domu z naniesionymi zmianami.
