Planujesz budowę domu i zastanawiasz się jakie dokumenty są niezbędne do rozpoczęcia prac budowlanych? Sprawdź w jakiej sytuacji wymagane jest pozwolenie na budowę, a kiedy wystarczy tylko zgłoszenie. Opisujemy jak wygląda procedura uzyskania zgody i pozwolenia na budowę, a także wskazujemy na istotne zmiany w przepisach Prawa Budowlanego.
Różnica między pozwoleniem i zgłoszeniem budowy
Jednorodzinne, wolno stojące budynki mieszkalne, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki budowlanej będącej w naszym posiadaniu, nie wymagają konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Istotne jest to, aby budowa nie tylko była zrealizowana na obszarze działki, ale także obszar oddziaływania budowy, ograniczył się tylko i wyłącznie do obszaru działki będącej w naszym posiadaniu. W tej sytuacji inwestor może samodzielnie zadecydować, czy występuje z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę, czy zgłoszenia budowy. Należy pamiętać, że niezależnie, od tego jaki wniosek złożymy, zawartość projektu budowlanego oraz zakres weryfikacji zgodności projektu budowlanego z odpowiednimi aktami prawnymi jest taki sam. Różnica polega przede wszystkim na procedurze składania wniosku oraz otrzymania decyzji. Zanim odpowiedni organ wyda zgodę, sprawdzana jest zgodność projektu z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odpowiednimi aktami prawa miejscowego oraz wytycznymi dot. ochrony środowiska.
W zależności od miejsca zamieszkania, zgłoszenie budowy należy złożyć w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu w odpowiednim wydziale architektoniczno-budowlanym. Zanim wybierzemy się do urzędu, sprawdźmy, czy jest możliwość pobrania wniosku zgłoszenia budowy przez Internet. Wniosek zgłoszenia budowy najczęściej zawiera następujące elementy:
- Rodzaj, zakres oraz sposób wykonania zaplanowanych robót budowlanych.
- Dokładny termin rozpoczęcia prac budowlanych.
- Oświadczenie o prawie do dysponowania określoną nieruchomością na cele budowalne.
- Projekt budowlany.
Projekt budowlany powinien być wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia. Jeżeli zdecydowaliśmy się na wybór projektu gotowego, wówczas należy dokonać adaptacji projektu gotowego do warunków lokalnych.
Zgłoszenie budowy
Procedura zgłoszenia budowy jest zdecydowanie krótsza i prostsza od procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Rozpoczęcie budowy jest możliwe wtedy, gdy nie zostanie wniesiony sprzeciw wobec planowanej budowy.
Zgłoszenia dokonujemy w wydziale architektoniczno-budowalnym właściwego organu administracyjnego przed rozpoczęciem robót budowlanych. Organ ten może wnieść sprzeciw w stosunku do planowanej budowy do 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. W tym czasie informacja o planowanej budowie pojawia się Biuletynie Informacji Publicznej i zawiera:
- imię i nazwisko lub nazwę inwestora budowy;
- adres i opis projektowanej budowy;
- informację o wniesieniu ewentualnego sprzeciwu (wraz ze wskazaniem daty jej wniesienia) lub informację o upływie terminu 30 dni i braku wniesienia sprzeciwu.
Jeżeli złożone przez nas zgłoszenie zawiera braki, wówczas zostaniemy wezwani do uzupełnienia wymaganych dokumentów. Uzupełnienie dokumentów przerywa 30-dniowy okres wniesienia sprzeciwu. Nieuzupełnienie dokumentów skutkuje wydaniem decyzji o sprzeciwie budowy. Jeżeli zgłoszenie zostanie poprawnie uzupełnione, wówczas następnego dnia na nowo rozpoczyna się okres 30 dni na wniesienie sprzeciwu.
Organ administracji może zdecydować o wniesieniu sprzeciwu m.in. w sytuacji gdy:
- wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę,
- budowa narusza plan zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy,
- wniosek jest niekompletny.
Zgłoszenie budowy a kredyt hipoteczny
Wprowadzone zmiany w Prawie Budowlanym zniosły konieczność uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku budowy domu jednorodzinnego. Taka zmiana pozwala na zaoszczędzenie czasu oraz ograniczenie ilość formalności związanych z budową. Czy jednak każdy inwestor będzie mógł liczyć na takie ułatwienia? Niestety z uproszczonych procedur nie mogą skorzystać inwestorzy, którzy decydują się na budowę domu, korzystając z kredytów hipotecznych. Pomimo zmian, wiele banków uzależnia przyznanie kredytu hipotecznego od przedłożenia pozwolenia na budowę. Banki mogą także akceptować dokument zgłoszenia budowy, jednakże często wymagają także uzyskania potwierdzenia braku sprzeciwu właściwego organu administracyjnego wobec planowanej budowy. Jeżeli zatem decydujemy się na kredyt, powinniśmy wcześniej zapoznać się z wymaganą przez nasz bank listą dokumentów, które są niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego.
W jaki sposób uzyskać pozwolenie na budowę?
Po złożeniu wniosku o wydanie pozwolenie na budowę przez inwestora, odpowiedni organ administracyjny ma 65 dni na wydanie decyzji. Procedura weryfikacji zgłoszenia jest uzależniona od zakresu oddziaływania planowanej budowy. Jeżeli obszar oddziaływania budowy wykracza poza obszar działki wówczas występuje konieczność poinformowania właściciel sąsiadujących działek o planowanej inwestycji. W przypadku gdy obszar oddziaływania ogranicza się tylko i wyłącznie do będącej w naszym posiadaniu działki budowlanej, wówczas nie ma konieczności informowania sąsiadów o planowanej inwestycji, ponieważ nie są oni stroną postępowania. Oznacza to, że w tym przypadku procedura wydania zgody jest taka sama jak w przypadku zgłoszenia. Dzięki temu okres wydania decyzji może być krótszy niż 65 dni.
Uzyskanie pozytywnej odpowiedzi, oznacza zgodę na rozpoczęcie prac budowlanych. Nowelizacja Prawa Budowlanego usunęła określenie „ostateczna decyzja”, co oznacza, że nie ma już konieczności oczekiwania na uprawomocnienie się decyzji.
Uzyskanie zgody lub pozytywnego rozpatrzenia zgłoszenia budowy nie jest jedynym wymogiem proceduralnym. Rozpoczęcie prac budowlanych powinno być poprzedzone zgłoszeniem budowy w odpowiednim ze względu lokalizacji działki Inspektoracie Nadzoru Budowlanego. Zgłoszenie powinno zawierać oświadczenie kierownika budowy, które potwierdza przygotowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także jednoznacznie wskazuje na przejęcie obowiązku kierowania robotami budowalnymi. Do zgłoszenia należy także dołączyć zaświadczenie o posiadaniu wymaganych uprawnień i przynależności do izby branżowej.
Posiadanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy jest warunkiem koniecznym rozpoczęcia budowy. Oba te dokumenty wydawane są bezterminowo. Inwestor może je jednak utracić, jeżeli rozpoczęcie budowy nie nastąpi do 3 lat od momentu uzyskania zgody lub też wystąpi trzyletnia przerwa w prowadzonych pracach budowalnych.
